◎记者于祥明
商品住房销售制度、房地产信贷制度及融资制度，迎来一轮全方位优化升级。
8月28日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局、中国证监会等多个部门打出政策“组合拳”，推动加快构建房地产发展新模式。包括有力有序推行商品住房现房销售，改革完善房地产信贷管理制度，以及改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，满足房地产企业合理融资需求。
商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》当日对外发布。其中要求，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。
同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），我国延续20多年的房地产信贷制度迎来全面优化升级。
“《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。”中国人民银行有关部门负责人表示，《意见》主要从加强房地产信贷统筹管理、改革完善房地产开发贷款制度、改革完善购房贷款制度、完善房地产金融宏观审慎管理等四个方面对现有制度进行改革完善。
与市场关系最密切的是，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，以更好满足房地产合理信贷需求。其中，关键调整之一是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
证监会同日发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，着力改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。
上述文件在房企融资的多个方面进行优化调整，包括：支持上市房企通过定向增发、定向可转债等向特定对象发行方式再融资；持续做好境外上市房企再融资的备案工作；支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产；支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发；鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS；支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs；支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金等。
与此同时，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度，当天发布了一系列管理办法，包括《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，从五个领域细化房地产金融服务。
上述管理办法坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务，实现对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持，形成适配房地产发展新模式的融资制度。
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